地代・家賃の増減額


1.最後に、借地借家法上の地代・家賃増減額制度について説明する(新法で、調停前置主義がとられた以外は、新旧法で違いはない)。そもそも、借地の地代、借家の家賃とも、当事者の自由意思で決定されたものであり、一旦決めた地代額、家賃額は尊重されるべきものであり、両当事者が改定に合意しない限り、当初取り決めた額が生き続けるというのが民法上の大原則である。しかし、反面、賃貸借は継続的契約関係であり、特に借地借家の場合には、特別法により借主側に半永久的な賃借期間が保障されたため、両当事者の改定の合意を待たずして、状況の変化に即応して地代額、家賃額の改定(実務上問題となるのは、増額の場合である)をしたいというニーズがあった。

家模型

2.そこで、状況の変化により従前の地代・家賃が不相当となった場合、一方当事者は、他の当事者に対し地代・家賃の増減額を請求でき、それにより、相当な額に地代・家賃は改定されるとされている(新法一一条、三二条)。なお、この「相当な額」につき、両当事者の意見が一致しない場合には、調停ないし訴訟手続により裁判所が「相当な額」を決定することとなる。その間、増額請求の場合ならば、請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、正当と認める賃料を相手方に支払えば足りる。そうすれば、賃料不払とは認められず、解除されないで済む。

なお、このような場合、実務上は、相手方が賃料を任意に受け取ってくれないことが極めて多く、増額請求を受けた者は、賃料につき、供託の手続を執ることを余儀なくされる。

『用語説明』
供託債権者(賃料債権に関していえば、賃貸人側)において、賃料の受け取りを拒絶した場合、債務者(賃料債権に関していえば、賃借人側)においては、なお賃借支払義務を負い続けることとなり不都合である。民法は、このような事態を想定して、債務者(賃借人)において、供託所において、受け取りを拒絶された金員(賃料)を供託すれば、弁済がなされたのと同様の効果(債務の消滅)が発生するという制度を設けた(民法四九四条)。

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ただし、その増額請求の可否を問う裁判が確定した場合、既に支払った(あるいは供託した)賃料に不足がある場合には、不足額に年一割の割合による利息を付して相手方に支払うことが必要となる。なお、旧法では、調停でも訴訟でもどちらでも利用できたが(先に調停を申し立てても、不調の場合には訴訟を起こさざるをえず、また先に訴訟を起こしても、裁判官の職権で調停に回されることが多かった)、新法では、このような賃料増減額をめぐるトラブルは、賃料の鑑定に熟練した調停委員を配置できる調停の方が適するとの価値判断のもとで、まず調停手統を経ることを要求した(もちろん、調停が不調で終わった場合には、訴訟を起こすこともできる。このように訴訟よりも調停を先行させるシステムは、「調停前置主義」と呼ばれ、離婚の裁判などでも採用されている)。


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