新借地借家法における改正の要点(その②)


2.正当事由の内容。それでは、「正当事由」とは、いかなるものであろうか。借地と借家の場合では、若干異なる点もあるが、ここで一括して説明する。条文上は、旧借地法四条一項、旧借家法一条ノニでは「(賃貸人)自ら土地(建物)を使用することを必要とする場合その他正当の事由」と書かれているが、現在の判例の立場は、具体的事案に即して、賃貸人側の自己使用の必要性のみならず、賃借人側の事情(明波しにより、どの程度の害を被るか)、従前の経緯などの諸般の事情を総合的に考慮し、賃貸人側と賃借人側との利害状況を比較衡量して、正当事由の有無を判断するといわれ(第二次世界大戦直後の住宅難を踏まえて、このような解釈が一般化した)、正当事由ありと認定するのには極めて慎重である。

家模型

その後、本来的には賃貸人側に正当事由ありとするには足りない場合でも、賃貸人側において、いわゆる「立退料」を賃借人側に提供することによって、正当事由が補完されるとする判例も現れ、バブル経済華やかなりし頃には、地価高騰を背景に立ち退きも多額化した(なお、立退料とは、あくまでも正当事由の補完要素に過ぎず、賃借人側が権利として要求できるものではなく、その支払は、賃貸人側の任意であることに注意する必要がある)。

更に、地価高騰期には、都心部の再開発(例えば、都心部に陣取る零細な借地借家人を立ち退かせ、ピルなどの建築を進めること)を円滑に進めていくため、「都市再開発」「土地有効活用」も正当事由の判断要素に加えるべきだとの議論もなされた。そこで、新借地借家法二八条は、①賃貸人または賃借人の建物使用を必要とする事情、を主な正当事由の判断要素として、②賃貸借に関する従前の経過、③建物利用の状況、建物の現状、④財産上の給付(立退料)の有無とその内容、を補完的な判断要素とする旨明記した(ただし、同条のもとでも、正当事由ありと認定するのに極めて慎重である判例の態度に変化はないものと思われる)。

3.事実上の夫婦、養親子の賃借権承継。例えば、借家人が急死したところ、その同居人が借家人の相続人ではなかったような場合(婚姻届出をしていない事実上の夫婦〔内縁の夫婦とも呼ばれる〕、養子縁組届出をしていない事実上の養親子には、相続権はない)、民法の原則によれば、同居人は借家権の相続ができず、居住できない事態に陥る。借家権の存続期間の保護だけでは、このような事態には対応できなかったので、旧借家法七条ノニにより、借家人において相続人なくして死亡した場合には、事実上の夫婦、養親子の関係にあるものが、その借家権を承継するものと規定された。

なお、旧借家法七条ノニの条文上は、相続人のいない借家人の場合だけであるが、借家人に未同居の相続人がいた場合、相続権のない同居人の保護はどのようにして図られるべきであろうか。この場合、建物賃貸人からの明渡請求に対しては、未同居の相続人が相続したところの借家権を援用して、同居人は明渡しを拒否できるとの判例(最高裁昭和三七年一二月二五日民集一六・一二・二四五五)がある。また、未同居の相続人において、同居人への明渡請求をした場合には、権利濫用として、同居人は明渡しを拒否できるものと考える学説が有力である。

4.以上の存続期間の保護は、一時使用の借家権には適用されない(旧借家法八条)。


府中市で引越しを考えているなら,京王線府中駅徒歩11分に位置したマンションザミレニアムフォート府中御殿坂での生活をオススメしたいと思います。
こちらの物件は2013年に建てられ地上14階建てで,総戸数201戸を誇っているザミレニアムフォート府中御殿坂は,高台に位置しているため,採光の面においても申し分はなく,そこからの眺望が最大の魅力となっているマンションです。
設備に関しても,人気の高いディスポーサーや浄水器なども設置されていて,もちろん安心安全を重視された24時間セキュリティシステムでも整備されています。アクセス面においても快適なのでザミレニアムフォート府中御殿坂へと暮らして、満足する生活を送ってみませんか?

東京都内で引越し先を探している方ぜひ、新宿区で新築一戸建てを購入してみるのもいいかもしれません。新宿に住むというイメージできる人はあまり多くはないかもしれませんが,駅周辺から離れますと意外にも閑静な住宅街が広がりをみせているエリアもあります。
そのため住むということを考えても十分過ごしやすい環境で整えられています。特に繁華街の近くでもあるので遊ぶのが好きな方は,きにいってくれることでしょう。暇することは無いと言えるほど遊べるでしょうね。
それだけでは終わらなく交通の便でのメリットはかなり優れていてどこへ行くにも通勤・通学にも快適なので移動に関して苦労することは無いでしょう。通勤のストレスが軽減されるという事があるだけでも移り住むメリットがあるのではないでしょうか。郊外に暮らしている方はかなり共感してくれると思います。
気になる方は一度新宿区の新築一戸建てについて検索してみてください。

東京都で引越し先を探している方はいますか?いましたら,ぜひ中野区での生活をオススメします。中野区の中野駅周辺なら,かなり便利な背活を送ることができますよ。
中野駅周辺には,交通の便に優れているエリアでまた,街灯も設置されているので,夜中でも安心して出歩くことができます。
そんな中野区で新築一戸建ての購入を検討しませんか?中野区の新築一戸建てならきっと満足いく生活を送ることができるので,ご家族の方も安心して生活することができるでしょう。ぜひこの機会に中野区の新築一戸建て物件について調べてみて下さい。